位置导航: > 永利皇宫娱乐场开户 >
2018-11-08 09:05      浏览:

解密64家上市房企资金链

国盛固收刘郁以为,归纳来看,保利地产(600048,股吧)、华润置地、世茂房地产各个方针都比较靠前,资金链压力较小。而香江控股(600162,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、泛海控股(000046,股吧)等各项方针偏弱,资金链压力较大。

本文作者刘郁,来自国盛固收,原文标题《解密64家上市房企资金链》

摘 要

房地产职业归于资金密布型职业,需求许多资金来获取土地资源以及投入到项目开发阶段,资金链是房地产企业的命脉。因为房地产职业受方针调控影响大,存在许多不可控要素,且项目周期长、资金回笼慢,因而安稳的资金链是维系自身开展的底子保证。自2016年10月以来,房地产监管方针不断收紧,引起商场对房地产企业信誉资质的遍及重视。本文从资金链端切入,剖析影响资金链安稳性的多项要素,以协助出资者更好地了解房企信誉资质,发掘有价值的出资标的。

依据房企资金的流入流出,咱们将房企资金链分为资金筹措环节、资金运用环节和资金回流环节。安稳的资金链一方面依靠于公司继续安稳的融资才能,即资金筹措环节状况杰出;另一方面需求公司有较高的资金运用功率和运营才能,即需求资金运用环节和回流环节状况杰出。假如这两个方面存在问题,有可能会面临资金链断裂危险。

本文首要挑选资金回笼、债款结构以及资金筹措三大类方针,构建资金链安稳性剖析结构

。从这三大类方针动身,分别对选取的64家上市发债房企进行剖析,然后了解样本房企的资金链安稳性状况。

从资金回笼视点看,较高的出售去化率并不一定随同着较高的出售回款率。依照出售去化率从高到低排序,排在前20名的房企均匀出售回款率为76.3%,后20名的均匀出售回款率为95.7%,差异显着。

从债款结构视点看,部分房企在负债率较高的状况下,债款结构还不合理,未来资金链可能存在压力。在负债率较高的房企中,中华企业(600675,股吧)、华远地产(600743,股吧)债券融资占比较高;新城控股、中天金融、泰禾集团和云南城投(600239,股吧)的非标占比较高;中粮地产(000031,股吧)、新城控股、恒大地产和泛海控股的短期债款占比较高。

从资金筹措视点看,部分企业授信未运用率较低、受限财物/净财物较高且融本钱钱高。这类企业有中交地产、新华联(000620,股吧)、泛海控股和阳光城(000671,股吧)。而授信未运用率较高、受限财物/净财物较低的房企有金地集团(600383,股吧)、保利地产和万科,不只融本钱钱较低,未来融资空间也较大。

归纳来看,保利地产、华润置地、世茂房地产各个方针都比较靠前,资金链压力较小。而香江控股、泰禾集团、泛海控股等各项方针偏弱,资金链压力较大。

危险提示:调控进一步收紧,数据核算口径有误差。

一、

房地产职业资金链面临的困难

1. 房地产职业的特色决议了其对外部资金的高度依靠,负债率居高不下

房地产属本钱密布职业、项目周期长,因而对外部资金依靠度高。房地产职业归于资金密布型职业,需求许多资金来获取土地资源以及投入到项目开发阶段,而且开发建造周期较长需求具有继续安稳的融资才能。楼盘出售阶段的资金流入依靠于出售量和出售价格等要素,受方针调控影响较大,

这些特色凸显了房地产职业资金链的脆弱性。因而,重视房企资金链的健康状况能够有效地了解房企的信誉资质。

在去杠杆的布景之下,地产职业负债率仍居高不下。2016年以来,在去杠杆方针推进下,我国经济杠杆率趋稳,部分职业杠杆率下降。但房地产职业负债率一直居高不下,乃至有继续走高趋势。到2017年末,依据申万职业一级分类,房地产职业财物负债率为79.08%,除修建装修外,显着高于其他职业(除掉银行和非银金融职业)。若考虑永续债、明股实债等状况,则杠杆水平更高。寻求规划、张狂拿地,房企债款规划快速胀大,关于资金链安稳性提出了更高的要求。

到2017年末,本文后续挑选出的64家样本房企中,均匀财物负债率为74.08%。其间24家财物负债率超越80%红线,占比达37.50%。负债超越千亿的房企有20家,占比31.25%。负债超3,000亿的房企有恒大地产、万科、碧桂园、保利地产、华夏夸姣(600340,股吧)、华润置地6家企业。在其时融资环境困难的布景下,债款担负较重的房企借新还旧偿债压力巨大,自身“造血”速度能否跟得上?是值得深化进行剖析的一个重要信誉问题。

2. 房地产职业存量债券规划大,会集兑付施压房企资金链

未来几年房企存量债券将面临较大的兑付压力。2015年公司债新规发行铺开,叠加其时商场环境较好,债券融资利率较低,房企发行了许多低本钱的债券进行融资,债券均匀期限会集在2-3年。2018下半年以及2019年,债券将进入到期、回售的顶峰阶段。依据申万职业一级分类,到2017年7月30日,房企存量债余额为21,486.32亿元,其间1年内回售或到期房企债余额为8,830.41亿元,占比高达41.10%。在其时房企融资收紧状况下,借新还旧偿债压力较大,而且债券融本钱钱大幅上升,关于出售回款才能弱,出售去化速度慢、外部融资途径单一的房企无疑将加剧其资金压力。

3. 地产调控方针继续收紧,部分房企面临再融资难

方针频出,调控坚持偏紧

从方针视点来看,自2016年10月以来,房地产监管方针不断收紧。住建部、央行、银监会等布置规范购房融资行为。银行、信任、证券交易所等均相继出台金融监管方针、对房企融资规划、途径、方法等作出进一步的规范,对企业的资质审阅与资金管控愈加规范和严厉,推进房地产职业继续去杠杆和降危险。银行告贷(开发贷和并购贷)发动“白名单制”;“非标”投向需“穿透财物”,底层为房地产也将受限;公司债发行门槛进一步进步,且设定资金用处约束等等。严监管之下,房企资金链进一步紧绷。

2018年7月31日定调下半年经济作业的政治局会议,地产方针仍严厉收紧,提出“坚决遏止房价上涨”。这也就意味着新一轮的宽松方针,并未触及地产范畴,地产调控趋紧的方针基调并未发生改变。

募资陷“中(终)止门”?

在地产方针坚持过火的基调下,近期房企发债频遭“中(终)止”,引发商场忧虑。“间断”与“停止”虽只要一字之差,关于房企来说所面临的命运却截然不同。“间断”仅仅一种暂停状况,景象消除后,发行人仍可请求康复审阅,而“停止”则意味着发行人融资失利。依据《上海(楼盘)证券交易所公司债券上市预审阅作业流程》,共有7种景象“间断”,4种景象“停止”。

保利置业请求发行的15.14亿元财物支撑证券项目状况从6月19日的“间断”变更为“停止”;万达50亿供应链ABS从一年前的“间断”也转为“停止”;夸姣置业布告称鉴于商场环境改变自动撤回了2018年公司债发行资料,而公司自身货币资金并不宽余,项目待投入资金高达150多亿,融资受挫之下资金压力凸显。由此看来商场对地产债忧虑并非空穴来风,“中(终)止门”背面反映了审阅门槛进步,债券融资或将继续趋紧。

4. 房企面临“内忧外患”的布景下,资金链是剖析房企的重要切入点

其时房企偿债顶峰将至,而自身负债水平居高不下,叠加房地产企业融资环境并没有显着改进。在此布景下,咱们从房企资金链视点动身,构建房企资金链安稳性剖析结构。依据三大类方针归纳状况,咱们应重视各项方针排名靠后的房企,特别是中小型房企。

本年违约兑付的企业中已有房企的身影,如扩张较为急进的中弘股份(000979,股吧)斥资61.5亿元,收买“半山半岛”项目,耗费了许多现金,但因为严重内控问题,收买失利,预付的收买款却迟迟没有回收。再加上中弘股份的资金多来自信任和私募基金,融本钱钱很高,终究导致资金链断裂。到2018年7月19日,中弘股份逾期债款本息算计金额现已高达44.06亿元。

二、

微观视角下的房企资金链

依据房企资金的流入流出,咱们将房企资金链分为资金筹措环节、资金运用环节和资金回流环节。安稳的资金链一方面依靠于公司具有继续安稳的融资才能,即资金筹措环节状况杰出;另一方面需求公司有较高的资金运用功率和运营才能,即需求资金运用环节和回流环节状况杰出。假如这两个方面存在问题,有可能会面临资金链断裂危险。

1. 资金的筹措和回流:对出售回款的依靠度继续上升

资金筹措环节是房企进行运营活动的开始环节,对整个资金链的健康作业有重要的影响。依据国家核算局分类规范,房地产开发资金来历首要分为国内告贷、利用外资、自筹资金以及其他资金来历。其我国内告贷首要分为银行告贷和非银组织告贷,占比15%-25%;自筹资金首要自有资金、出售回款、相关告贷、股权融资等,占比30-40%;其他资金来历首要以预收账款及定金、个人按揭告贷为主,占比40%-50%;利用外资首要包含外商直接出资以及向外告贷两部分,占比仅1%左右。

2017年,房地产开发企业到位资金156,053亿元,同比添加8.2%。2018年1-6月到位资金79,287亿元,同比添加4.65%,增速显着回落,短期内估计坚持低位。

从各个来历看,地产方针趋严的布景下,地产融资继续收紧。国内告贷月度累计同比增速自2018年4月由正转负,继续发明近年来最低水平,6月份累计同比增速更是到达-7.94%的最低位;自筹资金和上一年比较,月度累计同比增速由负转正,6月份同比增速到达了9.74%,创下曩昔3年以来最高水平;其他资金月度累计同比增速坚持了正的增速,但增速现已下降到个位数,增速大幅下降。利用外资方面,上半年以来同比增速连续为负,坚持在-75%左右,1-6月累计仅有28亿元。强监管方法下,面临国内告贷、利用外资收紧两层压力,房企将更依靠于自筹资金以及其他资金(定金及预收款)来历。

资金回流环节首要体现为资金的流入,经过出售房子以及供给租借效劳来完结,这部分资金流入首要来历于购房者的自有资金、住宅公积金以及银行按揭告贷等。在外部融资收紧的状况下,运营才能杰出、能够快速回笼资金的企业将有很大的优势。

事实上,自从本轮地产方针收紧以来,告贷、发债等融资方法遭到不同程度约束,地产出资对出售回款的依靠度在继续上升。

随同出售增速放缓,房企资金链局势不容达观。2017年,产品房出售量价齐升创新高,但同比增速已有所放缓。2018年1-6月,产品房出售量增速连续放缓的趋势,但成交均价进一步上涨。1-6月产品房出售面积为77,143万平方米,同比添加3.32%。出售额为66,954亿元,同比添加13.2%,指向价格上涨的奉献在10%左右。

尽管地产职业全体不甚达观,但会集度继续进步,龙头企业出售坚持高增速。依据克而瑞核算,到2017年末,出售规划打破千亿元的房企到达17家。其间,碧桂园、万科和恒大三家龙头房企的出售金额均打破5,000亿元。2018年1-6月,碧桂园、恒大、万科现已打破3,000亿元,出售方针完结率较高。职业景气量不高的大布景下,地产龙头企业经过融资等方面优势进步会集度,其添加反而有所加快。

2. 资金运用环节:土地占用资金高速添加

就房企而言,资金运用首要触及企业的运营活动,首要包含:前期拿地、土地开发、房子建造以及物业效劳等后期事务四个阶段。

(1)初期拿地阶段。初期拿地是整个房地产开发项目的源头,关于整个项目终究是否获利至关重要。房企获取土地首要有四种途径:1、投标-挂牌-拍卖;2、并购其他地产公司取得土地;3、与其他公司协作拿地;4、城市旧改。

无论是选用哪一种方法,作为项目开发的源头,资金的走向都是流出。近年来,房地产商场上频频呈现“面粉贵过面包”的现象,导致房企对融资依靠性更强,一旦项目开发失利,面临巨额的债款压力,房企将堕入危机。

(2)土地开发与房子建造阶段。土地开发与房子建造一般一起进行。在这个阶段,房地产企业自身并不直接参与建造,而是将项目外包给承包商完结,等项目完结后开发商进行检验。房地产企业运营的最大特色在于“预收准则”。房企在满意预售条件后能够以预售的方法提前完结产品出售,断定项目营收与赢利。这部分资金在企业财政报表上,经过预收账款的方法进行体现,待房子竣工完结,购房者检验经往后,再转到赢利表中的运营收入科目得以体现。

(3)后期事务阶段。终究一环节,开发商首要是对建造项目进行竣工检验,经检验合格后,房子进入商场进行出售,别的一项作业即为物业管理。这一阶段,首要体现为资金的流入,流入的资金首要用来归还前期拿地与房子建造期间的外部融资,如此构成循环。

2018年上半年数据显现土地占用资金高速添加。从2018年地产出资数据来看,其间上半年地产出资的首要拉动是土地置办费,而修建安装工程同比增速则为负,这也指向房地产企业土地本钱资金占用的快速添加。2018年上半年地产企业土地置办费高达74.4%的高增速(上一年同期仅17.5%),反映在政府性基金的国有土地出让权收入同比增速也高达43.0%。

这一现象反映地产企业许多资金沉积在土地置办环节,乃至影响到后续的修建安装工程的开支。

三、构建资金链安稳性剖析结构

1. 样本挑选

本文首要挑选境内有存量债且上市的房企(补偿添加了恒大地产),再结合下面的几条规矩进行挑选,终究咱们断定了64家房企作为样本。

2. 剖析结构构建及剖析

依据前文剖析,本文首要挑选资金回笼、债款结构以及资金筹措三大类方针,构建资金链安稳性剖析结构。

下面咱们依据三大类方针的细分方针进行资金链剖析,数据挑选2017年房企相关数据。每个方针下咱们罗列了排名前20的房企名单,如需完好名单请联络对口出售。(其间正向方针表明数值越大则排名越高,负向方针表明数值越小则排名越高)

第一类:资金回笼,包含三个方针。

(1)出售回款率(正向):出售回款率为房企完结出售后,实践收到的现金,是衡量房企运营获现才能的重要方针。出售回款率越高,房企获现才能越强。在其时“融资难、融资贵”的布景下,出售回款是企业最廉价的资金来历。本文用出售产品、供给劳务收到的现金*房地产营收占比/合同出售签约金额来进行预算。因为本年度出售产品、供给劳务收到的现金中可能有以前年度的出售回款,因而本文预算的出售回款率呈现了大于100%的状况。

(2)出售去化率(正向):在现在各种融资途径收紧的状况下,房企资金压力较大,自身项目的出售去化状况就显得尤为重要。出售去化率越高,意味着企业周转速度越快,自我造血才能越强。本文用合同出售面积/本年度可供出售面积来进行预算。

(3)土地储备(正向):土地储备对房企的运营安稳性及可继续性至关重要,也反映了了房企未来的添加潜力和成长性。在融资环境趋紧的布景下,富余的土地储备能够下降企业新增土地储备的压力,也为继续的现金流入供给了保证,可是咱们也应留意高价拿地乃至呈现“地王”现象的企业。

依据咱们的核算成果,64家样本房企总土地储备面积(包含国外)约为14亿多平方米,均匀每家房企为2,194万平方米,其间前20家房企土地储备规划为127,187万平方米,占比达90%左右,土地储备会集度较高。(本文土地储备为修建面积口径)

第二类:债款结构,包含四个方针。

(1)除掉预收账款的财物负债率=(总负债-预收账款)/(总财物-预收账款)(负向):对房企而言,预售楼盘收到的金钱作为预收账款计入负债类科目,等工程竣工并交给购房者后,便可转为运营收入,并不存在偿债压力。因而,除掉预收账款后的财物负债率更能反映房企的实在负债水平。

64家样本房企除掉预收账款的财物负债率均值为68.34%,其间80%以上有15家,占比23.44%。鲁商置业(600223,股吧)更是高达91.61%,负债水平最高。

(2)存量债券/有息债款(负向):2015年公司债新规发行铺开,叠加融资环境宽松,房地产债券发行呈现井喷式添加。但在现在房企融资收紧、违约增多、商场信誉危险偏好遍及下降的状况下,弱资质、存量债规划较大的房企借新还旧较为困难。而且债券融资商场揭露程度和重视度很高,假如违约负面冲击很大,存量债券占比较高的房企下半年以及下一年偿债压力较大。

(3)非标债款/有息债款(负向):非标融资一直是房企有力的资金补足方法,2017年非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。非标融本钱钱较高,对赢利腐蚀较大。而且非标占比高,阐明企业很难经过传统的银行告贷和发债拿到所需资金,自身受商场认可程度就较低。此外,跟着监管趋严,许多信任告贷、托付告贷等非标事务收紧,很难经过借新非标的方法归还旧非标,房企资金链承压。尽管非标融资商场揭露程度和重视度不如债券,但在现在爆雷不断的状况下,咱们关于非标违约也分外重视,所以非标债款占比较高的房企未来偿债压力也比较大。

64家样本房企中非标占比较高的前20家房企均匀融本钱钱为6.52%,非标占比较低的后20家房企均匀融本钱钱为5.55%,挨近1个百分点之差。能够看出过于依靠非标融资会添加公司的资金本钱,施压企业自身资金链。

因为世茂房地产、雅居乐、合景泰富、禹洲地产等公司财政报表附注中没有发表非标债款信息,而且咱们只能依据发表的信息进行核算,可能会存在轻视非标债款的状况,因而图表20中未对该方针进行排序,只罗列20家规划较大的房企非标债款占比状况。

(4)短期债款/有息债款(负向):房企巨额债款中,短期债款是其时房企债款重要构成部分。短期债款的本钱低,能够下降企业的均匀融本钱钱。最近一两年,信贷紧缩,融本钱钱较高,企业更倾向于短期融资,但短期债款因为期限较短,对流动性周转要求较高。若房企短期债款占比较高,而短期偿债才能又缺乏,很可能呈现流动性危机。特别关于现金流严重,货币资金掩盖短期债款缺口较大的房企,占比较高的短期债款将成为悬在空中的达摩克利斯之剑。

第三类:资金筹措,包含三个方针。

(1)均匀融本钱钱(负向):该方针为到2017年末,企业的余额加权均匀融本钱钱。融本钱钱的本质是资金运用者支交给所有者的酬劳,企业每年的利息开销就是企业借入资金支付的本钱。较低的融本钱钱,能削减财政开销,进步盈余才能,完结低本钱融资的良性循环。房企均匀融本钱钱越低,阐明商场认可程度越高。

跟着融资途径受限、融资额度趋紧,融本钱钱显着有攀升趋势。64家样本均匀融本钱钱为5.95%,前20名公司均匀融本钱钱为4.93%,显着低于样本全体均匀值,本钱优势显着。现在房企也在活跃拓展融资途径,像供应链金融、购房尾款、REITs、CMBS等多种财物支撑证券融资方法不断增多,比方2017年保利地产发行全国首单房企租借住宅REITs。

(2)授信未运用率(正向):房企从银行取得安稳、继续资金的一个重要来历就是经过银行授信,银行授信作为银行信誉告贷的一种方法,是银行给予企业告贷的最高限额。融资途径本钱各异,银行信贷无疑是本钱相对较低且比较可预期的一种途径,未运用授信额度将成为房企资金链的有力支撑。

64家样本房企的均匀授信未运用率为41.26%,依靠有限,特别关于中小型房企来说,即便未运用率较高,但授信规划偏低,仍缺乏以补偿其资金缺口。本年以来,呈现部分银行暂停受理房地产职业新增授信状况,授信调整的背面释放出房企方针收紧的信号。

(3)受限财物/净财物(负向):该方针可衡量房企财物流动性。假如房企手中的优质未受限财物较多,在呈现资金严重时,能够经过抵质押进行融资或许经过处置财物来获取资金。如2017年10月27日,南国置业以2.51亿元转让全资子公司南京泛悦项目100%股权及债款;2017年10月24日,荣盛开展以8.78亿元的对价转让其持有的惠州市美盛源置业100%股权。因而,财物受限程度较高,将约束企业融资才能以及财物变现才能,流动性趋紧时,更难经过抵质押融资或许变卖财物来防止资金链断裂。

3. 总结剖析

从资金回笼视点看,较高的出售去化率并不一定随同着较高的出售回款率。依照出售去化率从高到低排序,排在前20名的房企均匀出售回款率为76.3%,后20名的均匀出售回款率为95.7%,差异显着。这也阐明,房企在实施高周转方针时,应留意出售质量,保证能及时回收资金。其间,渝开发(000514,股吧)、中交地产、碧桂园、泛海控股、鲁商置业、荣盛开展和世茂房地产体现的较好,出售去化率和出售回款率都很亮眼;而泰禾集团与金地集团尽管出售去化率较高,但出售回款率较低;滨江集团(002244,股吧)、中粮地产、新城控股和中天金融的出售回款率和出售去化率都很低,自我造血才能差,外部融资压力凸显。

从债款结构视点看,依照除掉预收账款财物负债率从小到大排序后。在负债率较低的房企中,渝开发、卧龙地产(600173,股吧)、顺发恒业(000631,股吧)和凤凰股份(600716,股吧)过于依靠债券融资,占有息债款份额均高于80%,在发债方针收紧的状况下,借新还旧压力较大;夸姣置业、华业本钱(600240,股吧)和金融街(000402,股吧)的非标融资占比较高,特别是夸姣置业的非标融资占比高达80%,不只大大进步了融本钱钱,借新非标还旧非标的压力也较大;万通地产(600246,股吧)、香江控股、深振业A和夸姣置业的短期债款占比超越50%,短期偿债压力较大。而荣安地产(000517,股吧)、华润置地、世茂房地产和保利地产不只负债率较低,债款结构也比较合理。

在负债率较高的房企中,中华企业、华远地产债券融资占比较高,均超越50%;新城控股、中天金融、泰禾集团和云南城投的非标占比较高,均超越45%;中粮地产、新城控股、恒大地产和泛海控股的短期债款占比较高,均超越45%。这些房企在自身负债率就较高的状况下,债款结构还不合理,未来资金链可能存在压力。

从资金筹措视点看,依照均匀融本钱钱从低到高排序,排在前20名的房企中,授信未运用率较高、受限财物/净财物较低的企业有金地集团、保利地产和万科,这三家企业不只融本钱钱较低,未来的融资空间也较大;排在后20名的房企中,授信未运用率较低、受限财物/净财物较高的房企有中交地产、新华联、泛海控股和阳光城,这四家企业不只融本钱钱较高,未来的融资空间也较为有限。

归纳来看,保利地产、华润置地、世茂房地产各个方针都比较靠前,资金链压力较小。而香江控股、泰禾集团、泛海控股等各项方针偏弱,资金链压力较大。

上一篇:借港珠澳大桥塑造大湾区统一旅游形象——访澳

下一篇:没有了